Entenda os benefícios do usucapião extrajudicial

Entre tantos problemas sociais, o Brasil enfrenta também o da habitação irregular. De acordo com o Ministério do Desenvolvimento Regional, cerca de 50% dos imóveis no país têm algum tipo de irregularidade. Na tentativa de melhorar este cenário, existem alternativas jurídicas que são mais rápidas para a normalizar a situação de um bem imóvel. Um exemplo é o reconhecimento de posse por usucapião.

O que é usucapião?

Tomemos como exemplo uma situação hipotética. João vive há mais de 20 anos no mesmo local com sua família. Entretanto, ele não tinha conhecimento que aquele espaço pertencia a alguém. O dono do terreno nunca o utilizou, nem pagou os impostos devido. Logo, quem tem direito à propriedade?

Se levarmos em consideração que o Art. 170 da Constituição Federal assegura a todos o direito à propriedade privada, podemos considerar que o comprador do terreno seja a parte beneficiada dessa suposta disputa.

Por outro lado, em seu Art. 5º Inciso XXIII, a mesma Constituição diz que para além da posse de uma propriedade, a aquisição deverá atender a uma função social, o que seria um ponto positivo para o João, afinal, ele morou com sua família e manteve o terreno em bom estado. No fim, deu uma função social ao que estava parado.

Dentro do âmbito jurídico, a situação de João é mais favorável do que a do proprietário, pois ele ressignificou o espaço do comprador. Isso implicará na abertura de um pedido de usucapião e, provavelmente, ele conseguirá regularizar o imóvel em que mora há tantos anos.

A mestre em Direito Érika Silvana Saquetti Martins explica que a usucapião pode ser definida como a aquisição da propriedade ou o direito real, por tempo estabelecido, que tenha como base a lei. “Ou seja, é domínio pela posse prolongada desde que essa posse seja qualificada pela observância dos requisitos legais”, complementa.

Os objetos para aquisição via usucapião são: os direitos reais de propriedade, o direito real de laje e todos os direitos reais sobre uma coisa alheia. Além disso, para que o processo se instaure de fato necessita-se de dois elementos básicos: a pose do bem e o tempo em que ele está sendo utilizado.

Vale acrescentar também que qualquer pessoa com capacidade civil plena, seja física ou jurídica, pode entrar com um pedido de usucapião. Os documentos necessários para isso são:

• Ata notarial lavrada pelo tabelião atestando o tempo da posse por usucapião;
• Planta e memorial descritivo, assinado por profissional legalmente habilitado, especificando o imóvel que está sendo objeto de usucapião;
• Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
• Além do justo título ou quaisquer outros documentos aptos a comprovar essa implementação dos requisitos de acordo com a modalidade de usucapião em que vai se enquadrar.

Erika destaca que quando a abertura de um processo de usucapião é iniciada, a norma exige que o titular do imóvel seja notificado, o qual tem o prazo de 15 dias para se manifestar. Caso isso não aconteça, isso é interpretado como uma concordância com o requerimento. Também comunica-se a parte confrontante e publica-se um edital para terceiros que, eventualmente, estejam interessados no negócio.

Quais são os tipos de usucapião?

 São diferentes tipos de usucapião, porém para requisitá-lo existem duas formas judiciais: as ordinárias e as extraordinárias.

A primeira é sobre adquirir um imóvel que a pessoa possui justo título (contrato) e boa-fé (a pessoa acha que é dona do local, mesmo não sendo). Em linhas gerais, o maior requisito dessa categoria é ter a posse do imóvel por 10 anos continuadamente.

Em contrapartida, a extraordinária pode acontecer por um acordo entre pessoas ou por um contrato de gaveta e faz-se necessário ter a posse do imóvel por 15 anos, de forma pacífica, sem a interrupção e nem oposição de seu dono original. Vale acrescentar que em ambas as vias já houve processos em que a aprovação levou mais de 30 anos.

Com a atualização do Código de Processo Civil brasileiro, a realização do usucapião passou a ser aceita em cartório, ou seja, de forma extrajudicial. Além de continuar requisitando os documentos indicados acima, a maior vantagem de iniciar o processo dessa maneira é a rapidez e a menor burocracia. Aqui, existem relatos de aprovação de usucapião em apenas 3 meses.

Vamos a outro exemplo prático. Uma compra ou venda de um imóvel, na via judicial, terá custos de tabelião, de registro de cartório e do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). “Será na faixa de R$ 1.200 uma escritura pública, entre R$ 980 a R$ 1.100 um registro de imóvel, além de toda a tributação necessária”, calcula Érika.

Quando a mesma situação acontece na via extrajudicial, não haverá nenhum desse custos. E, suponha-se que o antigo dono tenha deixado alguma dívida, ela também não será repassada para o novo comprador.

Por mais que a situação pareça positiva para a usucapião extrajudicial, “ela só vai passar perante o registro de imóveis se não houver possibilidade de regularização pela via ordinária. A situação também não pode ter conflito entre as partes”, alerta a advogada.

Érika Martins conversou com os professores da pós-graduação em Direito da Uninter Silvano Alcantara e Jennifer Manfrin durante o programa Conheça Seu Direito, com tema Usucapião Extrajudicial, exibido na Rádio Uninter no dia 1º de novembro. Para assistir ao conteúdo completo pelo Facebook, clique aqui; para ver no YouTube, clique aqui.

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Autor: Poliana Almeida – Estagiária de Jornalismo
Edição: Mauri König